采取全權(quán)委托公證書辦理房產(chǎn)交易潛在風(fēng)險(xiǎn)，如果房屋一日不過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)依然在業(yè)主名下。

 

受委托朋友吃差價(jià)，業(yè)主無(wú)端惹官司；買房不及時(shí)過(guò)戶，業(yè)主財(cái)產(chǎn)被查封

 

委托公證交易房產(chǎn)在市場(chǎng)上也較常見，尤其是一些看中心水房屋又暫時(shí)沒(méi)有名額購(gòu)買的人士，他們以為用一紙委托公證即可“鎖住”盤源，可以高枕無(wú)憂了，其實(shí)，當(dāng)中潛在不少交易風(fēng)險(xiǎn)。最近記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)了解到兩個(gè)案例，分別是業(yè)主和買家因委托公證書而惹上官司，平添無(wú)限煩惱。有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書稱為“定時(shí)炸彈”，一不小心就“引爆”，買賣雙方乃至受托方利益都有可能不保。

 

記者以往曾多次采訪報(bào)道過(guò)委托公證交易房產(chǎn)的弊端，不過(guò)依然有不少業(yè)主和買家敢于嘗試，尤其是一些看中心水房屋又暫時(shí)沒(méi)有名額購(gòu)買的人士，他們以為用一紙委托公證書即可“鎖住”盤源，自己就可以高枕無(wú)憂。最近記者從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)了解到兩個(gè)案例，分別是業(yè)主和買家因委托公證書而惹上官司，平添無(wú)限煩惱。

 

在委托公證書，委托人與受托人有明確的制約關(guān)系，不過(guò)由于買賣房屋所簽訂的是全權(quán)委托公證書，受托人獲得收取樓款、代理交易過(guò)戶等等同業(yè)主的權(quán)利，有可能出現(xiàn)吃差價(jià)的現(xiàn)象；雖然有一紙全權(quán)委托公證書，房屋一日不過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)依然在業(yè)主名下，假如業(yè)主因訴訟而被查封財(cái)產(chǎn)，全權(quán)委托公證書也無(wú)濟(jì)于事。

 

有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書稱為“定時(shí)炸彈”，一不小心“引爆”，買賣雙方乃至受托方利益都有可能不保。

 

業(yè)主教訓(xùn)：

 

受托人吃差價(jià) 無(wú)端吃官司

 

案例

 

2014年9月1日，業(yè)主王某與買家周某簽訂《房屋買賣合同》，以170萬(wàn)元出售位于海珠區(qū)的物業(yè)。王某由于工作繁忙，長(zhǎng)期在外地出差，遂辦理委托公證書，全權(quán)委托其朋友陳某處理該物業(yè)的交易。2014年10月5日，王某收到陳某匯來(lái)的170萬(wàn)元房款及物業(yè)已出售的短信通知。但是，沒(méi)過(guò)幾天，王某又收到法院發(fā)來(lái)的開庭傳票，訴求是周某要求王某承擔(dān)違約責(zé)任。之后，王某立即詢問(wèn)陳某事由，其表示該物業(yè)未出售給周某，而是以180萬(wàn)元出售給另一買家并辦理完成交易手續(xù)，其中賺取的10萬(wàn)元差額已納入自己口袋。

 

法院經(jīng)審查，王某為該物業(yè)的原業(yè)主，其全權(quán)委托陳某處理該物業(yè)的交易，應(yīng)承擔(dān)陳某在代理過(guò)程中對(duì)周某造成的損失。最終，法院判決王某對(duì)周某承擔(dān)違約責(zé)任。王某也另行起訴，向陳某追償。

 

法律貼士一：委托公證應(yīng)對(duì)授權(quán)范圍作出限制

 

本案的焦點(diǎn)在于通過(guò)全權(quán)委托公證方式進(jìn)行房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主基于自身原因全權(quán)委托他人辦理房屋交易手續(xù)，如果受托人違背業(yè)主的意向，未按業(yè)主指示辦理委托事項(xiàng)，則業(yè)主的權(quán)益容易受到侵犯，造成經(jīng)濟(jì)損失。

 

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)法律咨詢服務(wù)中心律師提醒廣大消費(fèi)者，在房屋交易過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡量親自辦理收取房款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、交付房屋等手續(xù)。如果由于特殊原因無(wú)法親自辦理的，業(yè)主在辦理公證委托時(shí)，應(yīng)對(duì)授權(quán)范圍進(jìn)行限制，以確保自身的合法權(quán)益不受侵害。對(duì)授權(quán)的限制主要包括：1.對(duì)授權(quán)時(shí)間進(jìn)行限制，應(yīng)約定具體的時(shí)間，確保按時(shí)履行合同；2.對(duì)授權(quán)范圍進(jìn)行限制，如受托人的代理事項(xiàng)中不包括代收房款等；3.對(duì)交易的對(duì)象進(jìn)行限制，如在授權(quán)文件中注明代理人只有在與特定的買家進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)代理?？傊?，要盡量避免全權(quán)委托的形式。

 

買家教訓(xùn)：延遲過(guò)戶 業(yè)主被查封房屋

 

案例

 

2014年4月10日，買家張某通過(guò)某中介公司看中位于海珠區(qū)的某物業(yè)，由于張某為非廣州市戶口，其社保須繳納到2014年12月才連續(xù)繳滿3年，獲取購(gòu)房資格。于是，張某與業(yè)主陳某協(xié)商：陳某在收齊房款120萬(wàn)元后，以辦理委托公證的方式，將物業(yè)交付張某使用，待張某具備購(gòu)房資格再辦理過(guò)戶手續(xù)。買賣雙方對(duì)約定內(nèi)容達(dá)成一致意見，簽訂《房屋買賣合同》。次日，張某向陳某支付全額房款，雙方依約辦理委托公證手續(xù)。

 

2014年8月15日，陳某因投資失敗，欠債連連，法院對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，由于上述物業(yè)仍登記在其名下，遂被法院一并查封。陳某無(wú)法繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，被張某訴至法院，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

 

法律貼士二：委托公證書不能證明產(chǎn)權(quán)歸屬

 

《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”房屋交易的產(chǎn)權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓，須在房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記后，方可發(fā)生法律效力；未辦理登記的，如房屋產(chǎn)權(quán)的委托公證，房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓。

 

本案中，買家張某與業(yè)主陳某雖然就該物業(yè)辦理了委托公證，但由于未在房地產(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，故房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓，該物業(yè)的所有權(quán)仍屬于陳某所有。所以，當(dāng)陳某的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，該物業(yè)也一并遭到牽連。

 

為此，律師提醒購(gòu)房者，即使在交易過(guò)程中辦理了產(chǎn)權(quán)的委托公證，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)前往房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少經(jīng)濟(jì)損失。

 

據(jù)地產(chǎn)人士分析，張某以為一紙委托公證書即可對(duì)房屋實(shí)現(xiàn)全面控制，但由于產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，業(yè)主吃官司也會(huì)連累名下的財(cái)產(chǎn)。他們認(rèn)為，由于張某本身購(gòu)房資格受限，必須延遲過(guò)戶，除了簽訂委托公證書外，買家最好與業(yè)主到房地產(chǎn)交易登記中心辦理抵押登記，把房屋抵押給買家，給交易多上一把“鎖”。